环沪土拍市场频现高溢价 部分房企认为窗口期已至

  中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸向《华夏时报》记者解释说,此轮出让溢价主要在于地块起拍价不高,对比已成交土地有较大溢价空间,且土地出让条件也部分有所放松,吸引较多房企关注。与此同时,由于去年下半年的谨慎投资,具有较强市场支撑的一二线城市土地成为各房企重点关注区域。

  本报记者 李未来 上海报道

  南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为,大环境存在经济下滑压力,所以对前段时间的经济结构调整和货币政策的紧缩进行了反思,放缓了调整的节奏,增加了信贷投放的力度。反映到市场中就是开发商资金面宽裕,加上各地政策放松信号强烈,导致对未来短期存在乐观预期,有资金有预期,拿地当然不会手软。

  事实上,近日土地市场热度提升的不止苏州。中国指数研究院研报指出,江苏省整体土拍溢价率自2017年5月达到高峰后一路下滑,2018年9、10月到达底部,11月后整体溢价率小幅回升,2019年2月,整体溢价率为24.28%。具体到城市来看,苏州、扬州、徐州、盐城近期土拍溢价率都比较高,均在15%以上,而且成交溢价率相比前一次土拍呈上升态势。

  部分房企认为窗口期已至

  经过激烈角逐,六宗地块最终分别被斜港置业、融信、中骏、佳兆业、中梁、大华集团六家公司收入囊中,累计土地成交总价98.26亿元。溢价方面,除了姑苏区编号为2018-WG-46号的住宅地块被中骏以底价20.61亿元拿下外,其余5宗土地都经历了一番争夺,地块溢价均在20%以上。

  根据今年年初的土地拍卖情况,长三角地区重点城市如苏州、杭州、无锡等地,高溢价地块频频出现。例如,2月22日,春节过后的苏州首场土拍中,就有超过40家房企参拍,出让的6幅地块中有四幅土地溢价率均在25%以上。

  “高溢价”成关键词

  中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸向《华夏时报》记者解释说,此轮出让溢价主要在于地块起拍价不高,对比已成交土地有较大溢价空间,且在土地出让条件也部分有所放松,吸引较多房企关注。与此同时,由于去年下半年的谨慎投资,具有较强市场支撑的一二线城市土地成为各房企重点关注区域。

  2月22日,苏州市推出7宗经营性土地,其中包括6宗住宅用地(地块编号分别为苏地2018-WG-44号至49号)和1宗商业用地,合计出让面积34.90万平方米,规划建筑面积62.53万平方米,起始总价为80.86亿元。

  同策咨询研究中心总监张宏伟透露,其了解到,今年年初以来,一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期,为了能够去拿地,已经把净利润测算到8%、9%,加大授权金额以便让投资团队有更多空间。“现在对于苏州、杭州这样的二线城市来说,应该算是比较好的拿地的时机,所以大家积极地去做一些布局。”

  环沪土拍市场频现高溢价

责任编辑:李锋

  溢价的回归,被认为是当下环沪土地市场回暖的一个实证,亦是房企看好后市的表现。融信集团相关负责人就告诉《华夏时报》记者,“所有公司拿地的判断都是基于对未来的判断,溢价可以说明房企对市场的期盼或者说判断吧。”

  值得注意的是,与去年下半年频频出现的“流拍”、“底价”等不同,进入2019年,“高溢价”成为了苏州土地市场的关键词。苏州中原地产研究中心副总经理程杰透露,今年至今苏州拍地的平均溢价率大约在25%左右,而去年全年这一数值只有11%。

  在刘天旸看来,长三角环沪区域规划利好不断,城市间融合共生、良性竞争,各地积极出台各类吸引人才流入政策,构建良好正向发展的城市生态圈。由于多数品牌发展于2019年将拿地区域从三四线转回一二线城市,出于投放资金需求或公司内部资源争取等诸多原因,对于环沪的重点区域、部分较好区域地块的价值判断趋同,其预计接下来房企的争夺有可能持续火热。

  其中,成交价最高的高新区狮山街道长江路东、竹园路北地块经过40轮的竞价,最终被大华(集团)有限公司斩获。地块总成交价约为40.71亿元,溢价32.14%;融信以13.09亿元拿下姑苏区民清路以东、日益路以北地块,溢价25.39%;中梁以14.12亿元、溢价23%竞得相城区澄阳街道相城大道东、康元路南地块。

  溢价率明显回升的背后,则是企业积极拿地的动作。在2月22日的那场苏州土拍中,就报名情况看,有两宗土地竞买开发商超过10家,其中一宗住宅用地吸引19家竞买人参与,一宗吸引16家竞买人参与。中指研究院报告称,1-2月,共有13家房企在苏州拿地,同时还有多家品牌房企首进苏州市区,如首创、融信、大华等品牌房企均通过土拍首进苏城。

  尽管对后市乐观,但对于“眼下是拿地窗口期”的说法,业内人士并不完全认可。

  业内人士普遍认为,这是房企看好后市的表现。但对于“拿地窗口期”的说法,大多数业内人士依然保持谨慎的态度。

  “现在大环境以稳为主,我们在苏州拿地谈不上重要的战略布局,只是一个普通的拿地动作。”融信集团相关负责人强调,长三角是融信的重仓所在,今年整体的拿地环境肯定是比去年好的,但融信并不认为眼下“已经到了多大的窗口期”。

  市场能否持续好转仍不确定

  江苏之外,环沪重点城市中,杭州开年第一次土拍,四幅地块中就有两块溢价率超过10%,分别为11%和20.1%;2月27日,杭州余杭区出让四宗地块,德信中国旗下的浙江润楠投资管理有限公司拿下其中一宗住宅地块,溢价达30.55%。此外,上海以及周边城市嘉善、嘉兴等市场的土拍溢价也普遍略有上涨,但大部分城市溢价率均保持低位,溢价率基本在10%左右。

  ■见习记者 李贝贝

  年前的两场土拍,溢价同样高居不下:1月4日,苏州主城区出让7宗地块,起始价超过百亿,最终7宗地块总共揽金126.6亿元。其中由首创竞得的地块溢价率最高,达到49.69%;1月11日,苏州拍出的4宗土地均有溢价,平均溢价率为19.6825%,其中由龙湖 首开联合体竞得的地块溢价率达29%。